2025년 10월 15일 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’의 핵심 FAQ를 정리했습니다.
이번 대책에서는 토지거래허가구역 지정, 재건축 조합원 지위양도 제한, 서민·실수요자 대출규제 변화, 전세대출 회수 조건 등 주택시장 관련 주요 내용이 포함되었습니다. 아파트·연립·다세대 등 주택을 중심으로 한 규제의 적용 범위와 예외사항까지 국토교통부 공식자료를 토대로 자세히 안내드립니다.
1. 비주택(오피스텔·상가 등)도 토지거래허가구역에 포함되나요?
이번에 지정된 토지거래허가구역은 「건축법 시행령」 별표1에 따른 아파트 및 아파트를 1동 이상 포함한 연립·다세대 주택에 한정됩니다. 즉, 오피스텔·상가·업무시설 등 비주택은 적용 대상이 아닙니다.
다만, 과거 지정된 다른 토지거래허가구역이 있는 경우에는 해당 구역 지정 당시 요건에 따라 별도로 적용됩니다.
2. 오피스텔·상가 담보대출도 LTV 70% → 40%로 줄어드나요?
비주택까지 포함된 기존 허가구역에서는 이미 LTV(담보인정비율)가 70%에서 40%로 축소 적용 중입니다. 그러나 이번 10.15 공고는 주택만을 대상으로 하기 때문에 오피스텔·상가 등 비주택의 LTV는 70% 유지됩니다. 즉, 이번 조치는 주택거래 규제에 한정된 내용입니다.
3. 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도는 전면 금지인가요?
조합원 지위 양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 사업 중 ‘조합설립인가 이후~소유권 이전등기 이전’ 단계에 해당됩니다. 이 구간에서는 원칙적으로 조합원 지위를 양도할 수 없습니다.
그러나 다음과 같은 경우에는 예외적으로 양도 가능합니다.
- 1세대 1주택자가 10년 이상 소유 및 5년 이상 거주한 경우
- 질병, 직장이전 등 불가피한 사유로 세대원 전원이 이주하는 경우
- 상속으로 취득한 주택에 세대원 전원이 이주하는 경우
- 조합설립 이후 일정 단계별(3년 이상) 지연된 경우
- 국가·지자체·금융기관 경·공매 등 불가피한 처분
- 공공재개발 시행자에게 양도하거나 LH 등과 공유하는 경우
이러한 예외 조건은 「도시 및 주거환경정비법」의 조합원 지위 관련 규정을 따릅니다.
4. 규제지역으로 신규 지정된 곳의 서민·실수요자 대출은 어떻게 달라지나요?
10월 15일 이후 비규제지역에서 규제지역으로 변경된 지역의 경우, 대출 규제가 다음과 같이 강화됩니다.
| 구분 | 10.15 이전 (비규제지역) | 10.15 이후 (규제지역) |
|---|---|---|
| 일반 차주 | LTV 70% / DTI 60% | LTV 40% / DTI 50~60% |
| 생애최초 구입자 | LTV 70% | LTV 70% (동일) |
| 서민·실수요자 | LTV 70% | LTV 60% |
| 보금자리론 | 아파트 70% / 非아파트 65% | 아파트 60% / 非아파트 55% |
| 디딤돌 대출 한도 | 일반 2억 / 생애최초 2.4억 / 신혼 3.2억 | 동일 적용 |
서민·실수요자 기준은 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 부부합산 연소득 9천만 원 이하
- 주택가격 8억 원 이하
- 무주택 세대주
5. 규제지역 지정으로 전세대출 규제도 강화되나요?
투기·투기과열지역 내 시가 3억 원 초과 아파트(분양권·입주권 포함)을 취득하면 전세대출이 회수될 수 있습니다.
① 아파트 취득 시
소유권 이전등기 완료일 기준으로 전세대출이 회수됩니다. 다만, 취득한 아파트에 기존 세입자가 있고 임대차계약이 남아 있다면 세입자의 잔여 계약기간까지 대출 유지가 가능합니다.
② 분양권·입주권 취득 시
해당 아파트의 준공 후 소유권 이전등기일(또는 잔금대출 실행일)에 전세대출이 회수됩니다. 만약 등기가 완료되지 않은 상태라면 만기 연장도 가능하나, 등기 시점에서는 반드시 대출이 회수됩니다.
③ 예외 인정 사유
불가피한 실수요에 한해 예외 적용이 가능합니다.
- 직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 실수요 사유
- 기초지자체(시·군) 간 이동 (단, 광역시 내 구 간 이동은 불인정)
- 구입 아파트와 임차주택 모두 세대원 실거주
세 가지 조건을 모두 충족해야 예외로 인정됩니다.
📌 10.15 대책의 핵심 요약
- 토지거래허가구역: 아파트·연립·다세대 주택만 적용
- 비주택(오피스텔·상가): LTV 70% 유지
- 재건축 조합원 양도: 원칙적 제한, 예외 사유 존재
- 규제지역 대출: 일반 LTV 40%, 서민·실수요자 60%
- 전세대출: 투기지역 3억 초과 아파트 취득 시 회수
🔗 참고자료
국토교통부 공식 보도자료 및 FAQ 원문: https://www.molit.go.kr
발표일: 2025년 10월 15일 주관부서: 주택정책과, 부동산산업과, 금융정책관실